Donazione e compravendita: cosa cambia per chi acquista

La provenienza donativa è stata a lungo considerata un elemento di particolare attenzione nelle compravendite immobiliari. Una recente riforma ha modificato profondamente la tutela degli acquirenti, rendendo essenziale distinguere le vecchie regole dalla disciplina attuale.

Quando si acquista un immobile, una delle verifiche fondamentali riguarda la sua provenienza. Il venditore potrebbe aver acquistato l'abitazione attraverso una normale compravendita, averla ricevuta in successione oppure esserne diventato proprietario mediante una donazione. Quest'ultima circostanza ha storicamente suscitato particolare attenzione da parte di acquirenti, notai e istituti di credito.

La ragione risiede nelle norme successorie che tutelano determinati familiari del donante. La disciplina, tuttavia, è stata profondamente modificata dalla legge 2 dicembre 2025, n. 182, entrata in vigore, per le disposizioni rilevanti, il 18 dicembre 2025. Per comprendere le conseguenze della provenienza donativa è quindi necessario conoscere sia il funzionamento della donazione sia le novità legislative.

La donazione è un contratto attraverso il quale una persona, per spirito di liberalità, arricchisce un'altra disponendo di un proprio diritto o assumendo un'obbligazione. Nel settore immobiliare, la situazione più comune riguarda il trasferimento gratuito della proprietà di un'abitazione. Un genitore, per esempio, può decidere di donare un appartamento a un figlio.

La donazione immobiliare richiede normalmente un atto pubblico notarile, alla presenza dei testimoni previsti dalla legge. Il beneficiario diventa proprietario dell'immobile e può, in linea generale, disporne, anche attraverso una successiva vendita. Il principale elemento di attenzione riguardava la tutela dei cosiddetti legittimari.

La legge italiana riserva a determinati familiari, come il coniuge e i figli, una quota del patrimonio ereditario. Se le donazioni effettuate in vita dal defunto compromettevano questi diritti, i legittimari lesi potevano esercitare un'azione di riduzione. Nel precedente sistema, in determinate circostanze, la tutela poteva arrivare a coinvolgere anche i terzi che avevano acquistato l'immobile dal donatario.

Questo rischio rendeva alcune compravendite più complesse. Gli istituti di credito potevano manifestare particolare cautela nel concedere mutui garantiti da immobili di provenienza donativa, proprio per le possibili conseguenze delle controversie successorie. La legge n. 182/2025 ha modificato, tra le altre disposizioni, l'articolo 563 del Codice civile.

Il principio introdotto dalla riforma è particolarmente importante: la riduzione della donazione, in linea generale, non pregiudica il terzo che ha acquistato l'immobile dal donatario. La tutela del legittimario leso viene quindi orientata prevalentemente verso una compensazione economica a carico del donatario, secondo le condizioni stabilite dalla legge. Il nuovo sistema mira a favorire la circolazione degli immobili provenienti da donazione e a ridurre le incertezze che, in passato, potevano ostacolare le compravendite.

Non significa, tuttavia, che qualsiasi immobile donato sia automaticamente privo di problematiche giuridiche. La disciplina contiene eccezioni e disposizioni transitorie che richiedono un'attenta verifica. Uno degli aspetti più delicati riguarda l'applicazione temporale delle nuove norme.

La riforma si applica alle successioni aperte dopo la sua entrata in vigore. Per le successioni già aperte anteriormente, il legislatore ha previsto una disciplina transitoria. In particolare, determinate azioni e opposizioni formalizzate e trascritte nei termini previsti possono conservare gli effetti della precedente normativa.

Il periodo transitorio di sei mesi, decorrente dall'entrata in vigore della legge, ha quindi assunto particolare importanza. Di conseguenza, quando un immobile proviene da una donazione, è necessario verificare la data dell'atto, l'eventuale decesso del donante e la presenza di formalità pregiudizievoli. Non è sufficiente conoscere soltanto l'anno in cui è avvenuta la donazione.

La provenienza donativa non determina, di per sé, l'impossibilità di ottenere un finanziamento. La riforma del 2025 è stata introdotta anche con l'obiettivo di rendere più agevole l'accesso al credito per gli immobili provenienti da donazione. La valutazione dell'istituto finanziatore dipende comunque dalle caratteristiche dell'operazione, dalla documentazione disponibile e dalle verifiche giuridiche effettuate.

La banca potrebbe richiedere approfondimenti sulla provenienza, sulla situazione successoria e sull'eventuale presenza di trascrizioni rilevanti. Per questo motivo, soprattutto quando l'acquisto è subordinato all'ottenimento di un mutuo, è opportuno affrontare la questione prima di assumere impegni contrattuali definitivi. L'acquisto di un immobile proveniente da donazione richiede le verifiche normalmente previste per qualsiasi compravendita, alle quali si aggiunge un'attenta analisi della provenienza.

Tra gli elementi da esaminare rientrano l'atto di donazione, le successive formalità immobiliari e l'eventuale documentazione relativa alla successione del donante. Occorre inoltre verificare la continuità delle trascrizioni, l'assenza di gravami incompatibili con la vendita e la presenza di eventuali domande giudiziali. La valutazione deve essere effettuata considerando la disciplina applicabile al caso concreto.

Il notaio svolge un ruolo fondamentale nell'esame della situazione giuridica dell'immobile e nella predisposizione delle condizioni necessarie per un trasferimento sicuro. Non esiste una regola secondo cui un immobile proveniente da donazione debba necessariamente essere venduto a un prezzo inferiore. Il valore di mercato dipende principalmente dalle caratteristiche dell'abitazione, dalla posizione e dalle condizioni della domanda e dell'offerta.

Una situazione giuridica complessa, tuttavia, può incidere sui tempi della vendita o sulla disponibilità degli acquirenti a procedere. È quindi importante distinguere il valore intrinseco dell'immobile dalle eventuali difficoltà legate alla sua commerciabilità. Una documentazione completa e una verifica preventiva possono contribuire a ridurre le incertezze durante la trattativa.

La provenienza donativa non dovrebbe essere considerata automaticamente un ostacolo all'acquisto. La riforma del 2025 ha introdotto importanti elementi di tutela per i terzi acquirenti, modificando un quadro normativo che per molti anni aveva generato difficoltà operative. Resta però fondamentale verificare la situazione specifica dell'immobile, soprattutto quando sono coinvolte successioni anteriori alla riforma o formalità trascritte.

La sicurezza di una compravendita non dipende soltanto dalla provenienza dell'immobile, ma dalla qualità delle verifiche effettuate prima dell'acquisto.

Studio Corradi Immobiliare